Алиса Зотимова поделилась своим мнением о домах общего пользования с журналом о коммерческой недвижимости CRE
По данным Savills, уже в 2017 году объем мировых инвестиций в студенческое жилье установил новый рекорд, составив $17,5 млрд, что на 4% выше показателя 2016 года ($16,9 млрд). Более половины этих инвестиций пришлось на Великобританию и Западную Европу (51%, $8,9 млрд). С 2016 года показатель этих регионов вырос на 35% – с $6,6 млрд. В Европе самые активные рынки студенческого жилья – Великобритания, Германия и Испания.
В Savills отмечают, что самый высокий показатель обеспеченности студентов жильем – в Британии, где 27% всех студентов могут быть размещены в специально построенных для них домах, а самый низкий – в южной Европе. В Италии, которая по объему студенческого рынка занимает 4 е место среди европейских городов, обеспеченность студентов специально построенным для них жильем составляет менее 5%.
В частности, специалисты Savills проанализировали данные компании BONARD – независимого провайдера данных и исследований рынка студенческого жилья и микрожилья – и пришли к выводу, что самый низкий уровень обеспеченности студенческим жильем в Риме, где число студентов достигает 220500 человек, но число мест для жилья составляет всего 6500 (уровень обеспеченности равен 3%). Далее следуют Порто (3,5%), Флоренция (3,8%), Барселона (4,9%) и Мадрид (5,7%). Таким образом, эти города открывают лучшие возможности для инвесторов, поскольку для многих из них характерны большая численность международных студентов (что указывает на значительную базу спроса) и высокие ставки аренды на студенческое жилье. «Италия с низким уровнем предложения и устаревшим качеством жилья оказалась привлекательным рынком для инвесторов,– размышляет Маркус Робертс, директор департамента жилой недвижимости европейских столиц Savills.– Спрос устойчивый, но ограниченный объем предложения сопоставимых продуктов отражает тот факт, что рынок жилья, возводимого специально для студентов, только развивается, и этот сегмент еще до конца не протестирован. Испанские и некоторые португальские города также отличаются крайне низким уровнем предложения по сравнению с высоким спросом и сильным ростом арендных ставок. Мы видим, что в настоящий момент прямые инвесторы особенно активны на рынке Пиренейского полуострова – в течение последних 12 месяцев в Испании был зафиксирован рекордный объем инвестиций в студенческое жилье».
Студенческое жилье в Европе рассматривается как класс активов с прочной репутацией и достаточным уровнем ликвидности, убеждены в Savills. «Растет число зарубежных и институциональных инвесторов, рассматривающих студенческое жилье в качестве идеального средства для диверсификации своего портфеля и получения более высоких доходов, чем от вложения в традиционные классы активов, – добавляет Сэмуэл Ветрак, генеральный директор BONARD. – Кроме того, инвесторы ценят тот факт, что студенческое жилье считается устойчивым к спадам, так как число зарубежных студентов постоянно увеличивалось, даже во время кризиса 10 десять лет назад».
Алиса Зотимова, основатель и управляющий партнер, AZ Real Estate, Лондон, соглашается: сектор студенческих общежитий остается отличной альтернативой более традиционным сферам инвестиций в недвижимость. «Но, несмотря на довольно распространенную точку зрения, инвестиции в студенческие общежития – это дорогое удовольствие, соизмеримое с другими классами объектов, – продолжает эксперт.– Например, недавно мы закрыли сделку по приобретению полностью сданного в аренду студенческого общежития в Бирмингеме (второй по величине город Англии) на сумму 11 млн фунтов. Когда мы говорим о сделке применительно к студенческому общежитию, то мы имеем в виду приобретение объекта целиком, а не отдельные комнаты (последнее мы считаем крайне рискованным вложением, по крайней мере, в Великобритании)».
По оценкам AZ Real Estate, ставки ежегодной доходности в Англии могут достигать 7–8% (до выплаты налогов), в Лондоне – в районе 5% годовых, в среднем более высокий показатель по сравнению с другими сегментами в сфере недвижимости. Здание рентабельно, если здесь располагается не менее 80 студий, можно иметь и меньшее количество, но тогда надо создавать свою управляющую команду, так как для профессионального менеджера это может быть недостаточно масштабно, и, таким образом, будет дороже стоить и влиять на доходность. Минимальная сумма владения таким активом – примерно 5–7 млн фунтов. При этом часть, примерно 60% или менее от объема инвестиций, можно взять в кредит, а остальные инвестируются из собственных средств. «Английское образование на протяжении сотен лет “держит марку” и привлекает многочисленных студентов со всего мира – в общежитиях, как правило, живут зарубежные учащиеся, которые не могут позволить себе что-то более дорогостоящее (например, отдельное жилье),– поясняет Алиса Зотимова.– Великобритания поддерживает сектор образования и с законодательной, и с иммиграционной точек зрения, так как это значительная составляющая экономики страны, а это (и не только это) означает, что спрос на образование и общежития в меньшей степени подвержен различным общемировым или локальным экономическим катаклизмам».
Пошли на восток
Специализированные коммерческие средства размещения студентов в последнее десятилетие окончательно оформились в качестве нишевого инвестиционного продукта, который справедливо считается перспективным в ряде стран Западной Европы, Северной Америки, Австралии, поддерживает Марина Усенко, партнер, департамент гостиничного бизнеса и туризма, Cushman & Wakefield. Причем «специализированное коммерческое средство размещения студентов» в данном случае считается подвидом коллективного средства размещения (КСР), нацеленным на студенческую клиентуру, и может включать в себя как студенческие общежития, так и практически полноценные гостиницы. «Главное, что их объединяет, – продолжает Марина Усенко, – долгосрочные прогнозируемые доходы за счет длительных договоров аренды на размещение учащихся при минимальных операционных затратах. При рассмотрении под данным углом зрения коммерческие средства размещения студентов являются, по сути, гостиницами длительного проживания с ограниченным набором услуг, и как таковые они могут представлять интерес для профессиональных инвесторов».
Что касается России, то, по словам Марины Усенко, к созданию специализированных коммерческих средств размещения студентов современного формата потенциал могут иметь несколько крупных российских городов (в первую очередь, Москва и Санкт-Петербург) – как в силу значительного количества иногородних и иностранных студентов, так и ввиду общей дороговизны аренды жилья. «Хотя каждое крупное учебное заведение располагает собственным жилым фондом в специализированных студенческих общежитиях, как правило, большая часть подобных средств размещения имеет значительный процент накопленного физического и морального износа, поэтому далеко не всегда соответствует требованиям современного учащегося, – делится эксперт.– Наиболее перспективным типом продукта представляется именно формат студенческой гостиницы, позволяющий управляющему работать с различными группами клиентов в зависимости от спроса (как правило, даже в период учебного года небольшая часть номеров предлагается для заселения корпоративным клиентам или туристам – таким образом подтверждается формат гостиничного размещения и поддерживается или даже увеличивается клиентская база)».
С другой стороны, доход, генерируемый долгосрочными арендными поступлениями от проживания студентов, должен быть достаточно высоким, чтобы оправдать инвестиционные затраты, которые для студенческой гостиницы будут эквивалентны затратам на строительство гостиницы стандарта «эконом» или «бюджет» (варианты брендов – ibis/ibis Budget), предлагающей ограниченный набор услуг. «В России на сегодняшний день нет ни одного объекта, целенаправленно построенного и функционирующего в качестве студенческого отеля, что, безусловно, создает потенциал для инвесторов, – считает Марина Усенко. – Вместе с тем “тормозами” для развития данного сегмента коммерческой недвижимости в России выступают недостаточный уровень спроса на обучение в российских вузах со стороны иностранных граждан, обеспечивающих платежеспособный спрос, а также потребность в организованном формате компактного студенческого проживания, – кроме основных вузов Москвы, Санкт-Петербурга и некоторых других крупных городов; наличие студенческих общежитий «старого фонда» в управлении вузов, которые в какой-то мере покрывают часть спроса; наличие возможности арендовать жилье (в том числе, для иностранцев) в частном фонде – по сравнительно невысоким ставкам».
Амир Идиатулин, основатель и генеральный директор IND Architects, поддерживает: вузы, как правило, имеют на своем балансе землю, но у них нет собственных средств на строительство жилья для студентов. «На данный момент общежития возводятся на средства государства из бюджета Минобрнауки, – напоминает г-н Идиатулин. – Студенты платят за жилье символические деньги, и в этом нет никакого бизнеса. Зато есть единственная возможность для ребят из глубинки получить высшее образование. Вместе с тем в России может быть востребован и другой формат, который базируется на партнерстве вуза и инвестора при строительстве жилья для студентов. Вуз выделяет принадлежащую ему землю, которая часто находится рядом с учебным заведением и оснащена коммуникациями, а инвестор вкладывает средства в строительство. Такое жилье может стоить несколько дороже комнаты “в городе”, но зато студент получает целый пакет дополнительных услуг и сервисов, и на круг получается экономнее. Бесплатные места могут получать студенты за хорошую учебу или, в особых случаях, за счет средств госфинансирования. В основном же такой формат общежитий рассчитан на студентов, которые при помощи родителей снимают жилье сомнительного качества в городе у частников, тратят время и деньги на дорогу, а также студентов-иностранцев».
В IND Architects вспоминают «единичный пример» формата, который был реализован около 10 лет назад, но широкого распространения не получил из-за отсутствия четких механизмов и законодательных решений по взаимодействию вуза и инвестора. «МГУ отдал часть своей территории девелоперу (“Интеко”) для строительства общежития для студентов и другой университетской инфраструктуры, – рассказывает Амир Идиатулин. – В обмен застройщик получил участок земли для возведения жилого комплекса в дорогой престижной локации по соседству с университетом. Тогда непрозрачные процедуры сделки вызвали много споров участников рынка и жителей района. Кстати, недавно студия IND Architects участвовала в проекте создания общежития для одного из крупнейших вузов. Процесс пока не завершен – переговоры очень долгие и сложные».
Дело благородное
Средняя годовая заполняемость комнат для студентов в Европе – больше 90 %, напоминает Амир Идиатулин. Лист ожидания на общежития в Берлине составляет 18 месяцев. При этом большинство европейских университетов не имеют собственных общежитий, вузы ежегодно выделяют ряд комнат новым студентам благодаря контрактам с местными жилищными корпорациями. «В Германии этим занимается организация Studentenwerk, в ее распоряжении все общежития земли или города, – продолжает г-н Идиатулин. – Такая же ситуация в Нидерландах. Университет помогает найти студенту комнату в квартирах, коттеджах или переносных жилых блоках – студиях “Спейсбокс”. Это очень простое, но комфортное жилье, которое уже существует в городе или построено за счет инвесторов специально для сдачи студентам. Стоимость такого жилья в Копенгагене, Хельсинки, в Париже начинается от 500 евро. Чтобы попасть в “студенческую” базу, жилье должно соответствовать ряду критериев».
Кстати, в большинстве европейских стран существуют локальные ограничения, когда иностранным инвесторам может принадлежать не более 50 % жилого фонда для студентов. Частному инвестору в Австрии, Германии и некоторых других странах поучаствовать в проектах для студентов вообще невозможно, констатирует Амир Идиатулин. «Если сравнивать Россию с другими рынками, то стоит вспомнить, например, как вообще формируется спрос на комнаты в общежитиях, – размышляет Алиса Зотимова. – В основном это два пути: первый – выкуп или заблаговременное арендное соглашение на все здание от конкретного университета, который далее предлагает или гарантирует места для своих студентов, если не на все время учебы, то на первые пару курсов. Второй пул спроса – это частные арендаторы-студенты, снимающие комнаты в коммерческих общежитиях на открытом рынке. Давайте посмотрим, применимо ли это в России? В целом в Англии, возможно, исторически, а возможно, поскольку страна сама меньше, очень распространено поехать учиться в вуз в другой город, поэтому большинство студентов, даже британцев, не имеют опции жить во время учебы с родителями. В России это по-прежнему покрывает довольно большую часть спроса, я полагаю».
Кроме того, большую роль, по словам Алисы Зотимовой, играет все то же отношение мирового сообщества к британскому образованию как к бренду с историей в несколько сотен лет. К примеру, в 2017–2018 годах в Великобритании учились в вузах 2,3 млн студентов, из которых иностранцев было почти 460 000. «Именно эти “внешние” студенты в первую очередь являются потребителями новых, хорошо организованных и с четким управлением коммерческих общежитий, – напоминает Алиса Зотимова. – Когда родители или сами студенты тратят средства на образование в Великобритании, добавить средства на качественное проживание – это часть общих расходов. И им по культурным и языковым ограничениям может быть в любом случае недоступно проживание в частном секторе, по крайней мере, в первые несколько лет. В РФ же (пропорционально численности населения) в целом количество студентов гораздо меньше и “коммерческих” иностранных – еще меньше».
В Cushman & Wakefield соглашаются: для активного роста сегмента российским вузам «требуется» больше иногородних и, в особенности, иностранных студентов, обучающихся на дневной форме обучения. Кроме того, нужно учитывать стоимость аренды жилья в конкретном городе, а также возможное наличие практических сложностей с поиском и оформлением договоров на аренду квартиры (в частности, для иностранцев), добавляет Марина Усенко: именно рынок жилой недвижимости является основным конкурентом для специализированных средств размещения студентов. «Выбор же инвестора между студенческим общежитием (т. е. КСР для размещения студентов с минимальным количеством услуг) и студенческой гостиницей (КСР в форме гостиницы бюджетного сегмента с ограниченным набором услуг) во многом определяется фактором сезонности, характерным для данного рынка, – делится Марина Усенко. – Как правило, учебный год длится не более 10 месяцев в году (с сентября по июнь), после чего, в оставшиеся два месяца, средство студенческого размещения пустует из-за каникулярного периода. Студенческая гостиница решает подобную проблему сезонности бизнеса, так как в отсутствие студентов может быть использована как обычный отель, продающий номера и прочие услуги как туристам, так и бизнес-путешественникам. Именно такая схема организации бизнеса подала компании The Student Hotel идею для запуска одноименной концепции собственных студенческих гостиниц в Амстердаме, Роттердаме, Гааге и Гронингене, а также заявленных открытий в Париже, Барселоне и Флоренции. Основные центры прибыли в студенческой гостинице формируются аналогично традиционным центрам прибыли гостиницы: продажи номеров, питания и напитков, конференц-услуг, прочих услуг, вроде прачечной и уборки номеров».
Впрочем, по мере развития сегмента меняется и восприятие рисков, что способствует компрессии ставки доходности, сообщают в Cushman & Wakefield. Так, анализ, проведенный в 2017–2018 годах Savills, показал, что в ряде портфельных сделок купли-продажи студенческих отелей начальные ставки доходности на вложенные средства оказались вполне сопоставимы со ставками доходности по сделкам с офисами класса А (а кое-где и ниже их). «Если говорить о минусах инвестиций в студенческие общежития, то, например, в Великобритании, в отличие от договоров аренды в коммерческой или торговой недвижимости, которые подписываются на срок от 5 до 15 лет, в студенческом секторе арендаторы меняются как минимум один раз в год, – добавляет Алиса Зотимова.– Это обязывает собственника и управляющего зданием тщательно следить за состоянием общежития, активно его рекламировать на постоянной основе и в целом обеспечивать его конкурентоспособность. Есть также внешние риски, которые оправдывают и более высокую по сравнению с другими категориями недвижимости доходность – вероятность того, что по соседству возведут новый проект-конкурент».
В России, по мнению Амира Идиатулина, в качестве инвесторов в формат могут выступать и девелоперские компании, которые диверсифицируют свой бизнес, и госструктуры уровня «Дом.Рф», а также сам город. «Кроме того, могла бы быть интересна концепция создания фонда общежитий на деньги частных инвесторов,– убежден эксперт.– Причем с небольшим порогом входа – порядка 20 тыс. евро и даже меньше».