В уходящем году у нас были разные сделки: и закрытие поиска квартиры в аренду за один день, и длительные сделки купли-продажи с несколькими участниками и ипотечным кредитованием. В этом месяце у нас закрылось сразу несколько таких сделок, и мы в очередной раз с уверенностью заявляем: мы не боимся даже самых сложных задач!
В рамках одного из проектов мы нашли несколько квартир на покупку для нашего клиента, стоимостью в среднем на сумму около £500 тысяч. Проект еще в работе, в следующем году по нему планируются новые сделки. Данный клиент пришел к нам с запросом о покупке портфеля недвижимости для сдачи в аренду и получения дохода, он давно живёт в Лондоне и хорошо знает свой район.
Вначале критерием его поиска был район, в котором клиент уже живет. Также клиент часто обращал внимание на такие элементы как терраса и сад, которые, как правило, добавляют наценку к стоимости объекта, но эта наценка не имеет прямого отражения в арендной ставке квартиры.
Мы продемонстрировали клиенту, что цены на недвижимость выше в тех районах, где собственники преимущественно живут в своем жилье – так как люди готовы платить больше, когда они покупают свой дом. При этом арендная ставка напрямую не зависит от цены квартиры или дома, и максимальная рыночная стоимость аренды в среднем не будет превышать определённых величин, даже если объект обладает какими особенными преимуществами (зачастую потому что речь идет о самом низком арендном бюджете).
В итоге, мы обсудили с клиентом критерии и скорректировали их, изменив зону поиска на другие районы Лондона, где живет меньше собственников-резидентов (owners occupiers) и больше арендаторов. В таких зонах для покупателей-инвесторов одновременно повышается доходность и по текущей ставке доходности от аренды (мы рассматривали только варианты от 5% годовой доходности до всех расходов и налогов), и по перспективе роста капитальной стоимости на объект – потому что цены тут еще не поднялись так, как в более семейных районах.
Наш клиент ориентировался на квартиры с двумя спальнями, но для целей инвестиций квартиры с двумя спальнями, в среднем, дают меньшую доходность – опять-таки из-за того, что цена на объект и цена на аренду соотносятся не прямопропорционально.
Вообще, достаточно часто в Лондоне цена на квартиры с бОльшей площадью или бОльшим количеством спален становится выше в пересчете на квадратный метр/фут по причине того, что количество таких квартир в отдельном районе или комплексе меньше, чем квартиры другого типа. И вот такой рост спроса влияет на цены.
Сделки для этого клиента проходили с привлечением заемных средств. Мы помогли клиенту привлечь ипотечного брокера, который оперативно подготовил заявки разным кредиторам, и наш клиент успел получить более низкую ипотечную ставку. Клиент покупал недвижимость на компанию, и, кроме ипотеки на приобретаемые квартиры, он взял дополнительную ипотеку на уже имеющуюся квартиру. Он использовал инструмент вывода капиала (equity release), который сделал доходность всего проекта и его портфеля в целом еще более привлекательной за счет использования заемного плеча.
Так что, по любым вопросам, связанным с недвижимостью в Лондоне — обращайтесь к нам, будем рады помочь!
Опубликовано 16 декабря 2022
Другие новости:
В новый год с новыми услугами!