Особенности инвестирования в недвижимость в Великобритании

Каждый потенциальный инвестор должен ответить на вопрос, что для него важнее: более высокий заработок или стабильность сохранения денег на долгий срок? Какая мотивация для инвестирования – диверсификация портфеля в разных секторах и, возможно, странах или это основные средства, которые он хочет защитить от различных катаклизмов?

На основе ответов на эти вопросы формируется стратегия под конкретного клиента, в которую будет входить сектор недвижимости, объем инвестиций на каждый проект (если их разумнее сделать несколько), география инвестиций. Также будет браться во внимание информация о том, был ли у конкретного клиента предыдущий опыт инвестирования в недвижимость в России или за рубежом. Это часто влияет на приемлемый для клиента уровень риска в инвестициях и, в целом, на понимание процессов или осведомленность.

Но для начала инвестирования в недвижимость в Великобритании не обязательно нужен предыдущий опыт. Есть разные привлекательные секторы: жилая недвижимость, инвестиции в девелопмент, офисная, студенческая недвижимость – но что «сработает» для каждого конкретного человека, надо решать индивидуально. Большую роль играет бюджет инвестора – с определенными суммами некоторые секторы просто недоступны. Например, более или менее приличную квартиру в центре Лондона существенно дешевле 1 млн фунтов не купить. В среднем, клиенты инвестируют 1.5-3 млн фунтов в год.

Наибольшая прибыль доступна при горизонте инвестирования не менее 3-5 лет – покупка и перепродажа до этого срока может не принести значительной прибыли за счет транзакционных издержек (налоги, услуги юристов, брокеров и т.п.). При покупке жилья для сдачи в аренду мы говорим о двух составляющих будущей доходности: ежегодного дохода от сдачи в аренду и прироста стоимости актива за время владения. В Лондоне и его пригородах можно ориентировочно рассчитывать на ежегодный доход от 2,5% до 4,5% от сдачи в аренду, что, возможно, не такая уж большая сумма, особенно после уплаты налогов (около 20%). Однако если добавить примерный рост цены жилья в рамках 5 лет, предположим, на 25% (то есть по 5% в год усредненно), то это уже 7,5%-10% в год, что уже более существенно. К тому же у многих инвесторов двойная мотивация для таких инвестиций – «купим квартиру в хорошем районе Лондона, первые несколько лет посдаем в аренду, а там дочка будет в университете учиться или сами жить будем, нам Лондон нравится. Главное, чтобы это время она сама за себя платила».

Конечно, есть и проблемы при покупке жилья в Англии, но они сравнимы с любой другой покупкой за границей. Я бы разделила их на две группы: «информированность» и «организация». К первой можно отнести такие препятствия, как языковой барьер, нехватка информации о рынке, в целом, бизнес-практиках, районах города, а также преодоление возможной ложной и слишком доступной информации – например, рекламы, таргетированной специально на россиян, или продажа каких-то продуктов, которые не пользуются доверием на местном рынке. Например, не так давно была «волна» продаж мест на парковках в аэропортах и отдельных комнат в студенческих общежитиях.

Вторая «организационная» группа препятствий – это сбор документов на покупателя под конкретную сделку в формате, приемлемом здесь, подтверждение источника средств на покупку, правильное структурирование и оформление покупки с учетом дальнейших налоговых последствий. По обоим направлениям все проблемы можно легко преодолеть с помощью профессиональных консультантов. Однозначно не стоит покупать недвижимость вслепую «через интернет».

Если говорить о будущих ценах на недвижимость в Великобритании, то мы прогнозируем стабильный рост (то есть не падение цен «в минус») – вопрос в скорости роста. Если года четыре назад рынок рос примерно по 7% в год несколько лет подряд, то сейчас эти показатели ниже. Но опять же не хочется опираться на показатель «средней температуры по больнице» – в более дорогом сегменте в центре Лондона (от 10 млн фунтов и выше) пошло даже некое падение цен, но по сделкам от 1 до 3 млн применяется «стандартная» скидка при переговорах в пределах 5%. До 1 млн – квартиры и дома продаются и покупаются вполне активно, для этого есть разные, в том числе государственные, программы финансирования, например, Help to Buy, которая действует при покупке недвижимости стоимостью до 600 000 фунтов для покупающих впервые. И не стоит бояться Брекзита. Лондон защищен благами в виде культуры, образования, ресторанов, парков и всего того, что привлекает как туристов и эмигрантов, так и иностранных инвесторов в недвижимость. То, что фунт стал немного дешевле в связи с рисками Брекзита, наоборот, стимулировало продажи для тех, у кого средства не в фунтах.

Русским выгодно вкладываться в недвижимость в Великобритании. Большую роль играет фактор защищенности владения частной собственностью, законодательная и судебные системы, которые и правда работают. Стабильность страны, где сотни лет не было революций и катаклизмов, имеет огромное значение для иностранцев и делает проживание и инвестирование в Великобритании более предсказуемыми.