Покупка недвижимости в Великобритании – сложный и растянутый во времени процесс, который сопровождают дополнительные расходы и налоги. В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения в Великобритании применительно к покупке и продаже недвижимости.
Вся представленная здесь информация описывает ситуацию по состоянию на июль 2022 года. В данной статье мы не можем и не пытаемся охватить все возможные варианты налогообложения, связанного с недвижимостью в Англии. Важно понимать, что это обзорная статья, и за более четким разъяснением мы рекомендуем обращаться к юристам, налоговым консультантам или на сайт Налоговой службы Великобритании, где содержится много полезной информации.
НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКЕ
Гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax (SDLT)). Этот налог уходит корнями в бумажные акцизные марки, использовавшиеся в Великобритании еще сотни лет назад. В текущем виде и названии он существует с 2003 года. С тех пор его ставка для жилой недвижимости пережила несколько пересмотров и повышений: в 2014-м, 2016-м и в последний раз – в 2021 году. Вы платите этот налог, если покупаете недвижимость или землю стоимостью свыше £125,000 в Англии и Северной Ирландии. В Шотландии и Уэльсе правила немного отличаются. Шкала гербового сбора прогрессивная, а ставка зависит от того, владеете ли вы уже жильем (в Великобритании или где-либо в мире), являетесь ли резидентом Великобритании, и других факторов.
При расчете этого налога возникает много нюансов: есть льготы на гербовый сбор для покупателей первого жилья стоимостью меньше £500,000, есть особенности его расчета при покупке лизхолда. Если это не первое ваше жилье, то вам надо будет заплатить дополнительные 3% сверх той суммы, которую заплатит покупатель первого жилья. Но если вы при этом продаете свое предыдущее жилье, и новое становится единственным, то уплаченный налог чаще всего можно будет вернуть в течение 36 месяцев после сделки.
Если коротко, существует базовая ставка налога на гербовый сбор для жилой недвижимости. К ней могут прибавиться два увеличения, если вы:
- Нерезидент Великобритании: +2%
- Владеете какой-либо недвижимостью где-либо в мире: +3%
Часто наши клиенты спрашивают нас, считается ли недвижимость вашей собственностью применительно к этому налогу, если она зарегистрирована на супруга. Ответ – да, считается. На остальных родственников это правило не распространяется. Также неважно, является ли недвижимость, которой вы уже владеете, вашим основным жильем или домом для отдыха, дачей. В любом случае, считается, что вы уже владеете жилым объектов и обязаны заплатить дополнительные 3% налога на гербовый сбор.
Также нас спрашивают, что значит нерезидент Великобритании. Это тоже сложная тема, и юристы вас всегда лучше по ней проконсультируют. Резидентство не зависит от вашего визового статуса и от того, жили ли вы в Великобритании раньше или планируете приезжать еще. Вы не являетесь резидентом для целей расчета этого налога, если в течение года, предшествующего покупке, провели в Великобритании меньше 180 дней. В таком случае вам надо будет заплатить +2% к базовой ставке налога на гербовый сбор. Если же вы купили недвижимость, заплатили налог и стали резидентом в течение 12 месяцев после покупки, то вы сможете эти дополнительные 2% налога вернуть.
Мы собрали для вас самую важную информацию в эту таблицу:
| Ставка SDLT для жилой недвижимости | ||||
| Стоимость недвижимости | Резидент Великобритании, единственная недвижимость в мире | Нерезидент Великобритании, единственная недвижимость в мире | Резидент Великобритании, уже владеющий недвижимостью | Нерезидент Великобритании, уже владеющий недвижимостью |
| до £125 000 | 0 | 2% | 3% | 5% |
| следующие £125 000 (транш до £250 000) | 2% | 4% | 5% | 7% |
| следующие £675 000 (транш £250 000 – £925 000) | 5% | 7% | 8% | 10% |
| следующие £575 000 (транш £925 000 – £1 500 000) | 10% | 12% | 13% | 15% |
| сумма свыше £1 500 000 | 12% | 14% | 15% | 17% |
Поскольку процент высчитывается по накопленной сумме, то он будет отличаться в зависимости от стоимости недвижимости. Для расчета налога на гербовый сбор для вашего конкретного случая воспользуйтесь калькулятором от Налоговой службы Великобритании.
Нас также часто спрашивают, как надо подтверждать, что у вас в собственность уже есть недвижимость, и может ли налоговая служба это проверить. Отвечаем: юристы и налоговая служба по умолчанию положатся на правдивость представленных вами данных. Но если вы указали заведомо неверную информацию, и это вскроется, вам грозят высокие штрафы и проблемы с законом.
Для налога на гербовый сбор вы переводите всю его сумму своим юристам, и в течение месяца после закрытия сделки они от вашего имени обязаны его оплатить.
У этого налога есть еще много особенностей для каждого конкретного случая. Например, мы подробно писали о таком редко применяемом виде его возврата как льготе на множественные жилища. Зная о ней, мы смогли несколько лет назад сэкономить клиенту £55,000.
СТОИМОСТЬ ВЛАДЕНИЯ
Владение недвижимости физическими лицами
Как мы уже упоминали в других статьях, в Великобритании нет текущего налога на владение жилой недвижимостью для физических лиц. Поэтому стоимость владения здесь ниже, чем во многих крупных городах мира: Нью-Йорка, Гон-Конга, Ванкувера, Мадрида.
Налог на владение для физических лиц отсутствует, но, если вы владеете квартирой, вам нужно будет оплачивать Service charge (сервисные сборы) и Ground rent (плата за аренду доли земельного участка в случае лизхолда). В собственном доме отсутствует Service charge и Ground rent, если ваш тип владения объекта – freehold. Также те, кто проживают в квартире или доме платят муниципальный налог (зависит от того, в каком муниципалитете находится здание) и коммунальные платежи.
Владение недвижимости через компанию
Раньше покупка недвижимости на компанию была популярным способом минимизации налогов. У такого способа было два преимущества:
- Можно было не платить SDLT про покупке. При покупке и продаже жилого объекта покупались и продавались акции компании, а не сама недвижимость.
- Можно было избежать попадания имени покупателя в публичные реестры владельцев недвижимости Великобритании.
Но сейчас оба этих преимущества не работают.
Во-первых, для борьбы с уходом от SDLT в 2013 году ввели ежегодный налог для юридических лиц – Annual tax on enveloped dwellings (ATED). Он подлежит уплате, если вы владеете жилым объектом дороже £500,000 через компанию и сами в нем живете. Но если вы владеете компанией, деятельностью которой является сдача объекта в аренду, то ATED не платится. Ежегодная сумма к оплате по налогу ATED зависит от рыночной стоимости объекта и обычно составляет довольно существенные несколько тысяч фунтов в год. Поэтому покупать недвижимость на компанию сталогораздо менее выгодно.
Во-вторых, с начала 2010-х годов “замести следы” с помощью компании стало практически невозможно. Компания так же, как и раньше, либо покупает и продает акции, либо покупает и продает саму недвижимость в процессе сделки. Но покупатели теперь обязаны раскрывать информацию о конечных бенефициарах. В сделке будут указаны все реальные владельцы этих компаний, иначе она не пройдет юридические проверки.
Также в случае владения недвижимостью компанией добавляются ежегодные расходы по управлению компанией. А если недвижимость выросла в цене за период владения, то при продаже возникает налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Раньше платить CGT было не нужно, если компания зарегистрирована за пределами Великобритании. С тех пор законодательство изменилось, и теперь даже иностранная компания обязана это делать.
НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ
В Великобритании нет отдельного налога при продаже недвижимости, но может возникать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT). Его нужно платить, если стоимость объекта возросла в цене за время вашего владения. Для этого при продаже нужно будет делать оценку рыночной стоимости – либо самостоятельно, либо с помощью оценщиков. Далее вы подаете налоговую декларацию и указывате эту оценку, но нужно быть готовыми к тому, чтобы объяснить, как она получена. Ставка CGT зависит от налогооблагаемой суммы – прибыли, если она есть, от резидентства, отличается для физических и юридических лиц.
Иногда из него можно вычесть затраты на улучшения, внесенные в имущество во время владения. Эти расходы могут включать в себя затраты на риэлторов и юристов, общие улучшения, такие как расширение здания или постройка гаража, а также некоторые налоги.
Если вы не резидент Великобритании, но продаете имущество, находящееся в Великобритании, вы все равно обязаны заплатить CGT. Ставка зависит от множества факторов. Но существуют разные возможности получить освобождение от налога. Например, вы жили в этом доме в течение 90 дней в году, но при этом не сдавали его в оставшееся время, не использовали целиком для ведения бизнеса и его размер не превышает 5000 кв. м.
Для продавцов, которые сдавали свою жилую недвижимость в аренду, действуют отдельные правила расчета этого налога.
Вы можете рассчитать ваш налог на прирост капитала с помощью калькулятора от Налоговой службы Великобритании.
Еще один момент, который стоит учитывать при покупке недвижимости в Великобритании, – это высокий налог на наследство ((Inheritance tax (IHT)). Если вы передаете имущество по наследству своим детям, то чтобы вступить в наследство они, весьма вероятно, обязаны будут заплатить этот налог. Ставка может достигать 40%. Чтобы этого избежать, многие передают имущество в дар детям заранее: если это сделано за 7 лет до смерти, то налог не платится. Также можно оформить имущество в траст или купить страховой полис Inheritance Tax Life Insurance, но обычно такие страховки дорогие. Мы советуем клиентам грамотно составлять личный финансовый план и при необходимости обратиться за советом к финансовым консультантам.
Подводя итог, в британском налоговом законодательстве существует огромное количество нюансов, и каждый конкретный случай стоит рассматривать отдельно. Мы в AZ Real Estate работаем в связке с проверенными партнерами и квалифицированными юристами, которые помогают нашим клиентам организовать правильное налоговое планирование при покупке и продаже недвижимости.
Другие новости:
Будет ли крах на британском рынке недвижимости?
Счастье и бизнес: как решиться открыть свое дело?