«Несмотря на ухудшение отношений между Россией и Великобританией, россияне продолжают инвестировать в Лондон, и речь идет не только об олигархах, сорящих «грязными» деньгами», — сообщает Эмануэль Мидоло.
Автобус останавливается на Красной площади, и наш гид, Владимир Ашурков, показывает здание, принадлежащее известному российскому олигарху и близкому союзнику Владимира Путина. Это было бы вполне закономерно, если бы мы находились в центре Москвы, но автобус стоит в Белгрейвии, в самом сердце Лондона, — ведь благодаря огромному числу русских, поселившихся в округе, площадь Итон-сквер была неофициально переименована в Красную.
Ашурков тоже не является гидом по профессии. Он возглавляет российскую оппозицию в изгнании и организует клептократические туры, где демонстрирует желающим дома российских граждан в Великобритании.
Редакция Property Week побывала на подобном туре в октябре прошлого года: группа журналистов проехала по Лондону, останавливаясь у домов, приобретенных на незаконные доходы.
Тогда наша группа хоть и была многочисленной, но в автобусе оставались свободные места. В этот же раз яблоку негде было упасть — вероятно, из-за скандала с отравлением в Солсбери. Журналистов оказалось больше, чем мест, а в числе приглашенных ораторов были члены Парламента, один из которых, Крис Брайант, начал нашу поездку со слов: «К сожалению, Лондон стал магнитом для грязных денег, и мы должны изменить это».
Как становится понятно из речи Брайанта, в отношении российских инвестиций в Великобритании сложилась легенда об олигархах и незаконных средствах, что в принципе неудивительно — по оценкам противокоррупционной неправительственной организации Transparency International, из всей лондонской недвижимости, приобретенной с использованием незаконно нажитого капитала, стоимостью 4,4 млрд фунтов стерлингов 1 млрд принадлежит русским.
Но на самом деле олигархи — лишь часть правды. В последние годы к ним добавилась более скромная группа инвесторов из России, которые не ищут способа «припрятать» свои деньги, а приобретают недвижимость в Великобритании на абсолютно законные средства. При этом они заинтересованы не только в жилой, но и в коммерческой недвижимости.
С 2007 по 2014 годы российские инвесторы поглощали рынок недвижимости Великобритании с ошеломляющей скоростью. По данным JLL, в начале 2014 года почти 10 процентов всех средств, вложенных в недвижимость в Лондоне, принадлежали россиянам. В элитном жилом сегменте доля еще выше. Согласно Knight Frank, более 20 процентов жилья в Лондоне с заявленной ценой более 10 миллионов фунтов стерлингов приобретено русскими.
Затем произошло то, чего никто не ожидал. В 2014 году во время Евромайдана в Украине Российская Федерация аннексировала Крым. Запад тут же задавил Россию санкциями.
Последствия были тяжелыми: страна погрузилась в экономический кризис, а рубль потерял треть стоимости за три недели. Инвестиции в Европу остановились, и россияне перестали приобретать дорогую недвижимость в Лондоне, что не входило в чьи-либо планы.
«Внезапно оказалось, что в руках у них не миллион, а полмиллиона, — объясняет Алиса Зотимова, основатель AZ Real Estate. — Люди больше не могли позволить себе такие покупки и потеряли свои депозиты».
Признаки восстановления
«Это была настоящая катастрофа, — рассказывает Георгий Качмазов, основатель и генеральный директор Tranio, онлайн-платформы, посвященной недвижимости, которая консультирует клиентов из России и других восточных стран. — В 2014 году мы стали свидетелями санкций. В 2015 году ввели дополнительные пошлины. Наконец, произошел Брексит».
Для восстановления рынка потребовалось более трех лет. Дмитрий Закиров, партнер-учредитель LonGrad — российской консалтинговой компании, базирующейся в Лондоне — заявляет, что в 2015 и 2016 годах количество клиентов, зарегистрированных в реестрах компании, сократилось на 50—75 %. Но прошлым летом ситуация начала меняться.
«В январе этого года впервые за последние четыре года цены поползли вверх», — говорит Закиров.
В том месяце он продал квартиру частному российскому инвестору за баснословные 17,5 млн фунтов. Он добавляет, что несмотря на то что официальной статистики нет, а информация о ряде сделок является конфиденциальной, прогноз по покупателям с бюджетом более 10 млн «очень оптимистичный».
Наиболее привлекательным сейчас является коммерческий сектор, который до сих пор был обделен вниманием российских инвесторов. Чаще всего инвесторы из России в первую очередь приобретали жилую недвижимость для себя, но Качмазов сообщает о резких переменах.
«Приобретая «второй дом», вы просто тратите деньги, — поясняет он, — но вкладываясь в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать доход. За последние пару лет наши клиенты стали значительно более искушенными. В частности, они ищут квартиры с обслуживанием, на которых можно заработать неплохие деньги».
Новички на этом рынке зачастую проходят тот же цикл. В прошлом месяце частный российский инвестор выкупил студенческий кампус в Бирмингеме за 10,6 млн фунтов стерлингов (сделку вела компания AZ Real Estate). Покупатель начинал с четырех квартир в Лондоне стоимостью около шести миллионов фунтов стерлингов.
«Это была хорошая сделка, но доход по ней не был уж очень высоким, — рассказывает Зотимова. — Он хотел получить больше прибыли, поэтому следующим шагом стала коммерческая недвижимость».
Ирина Ушакова, руководитель отдела рынков капитала в московском подразделении CBRE, тоже отмечает эту тенденцию.
«Такие сделки сейчас пользуются большим спросом», — говорит Ушакова. Она также добавляет, что сейчас российские инвесторы находятся в поисках возможностей для переоборудования и реконструкции зданий.
Но русские не готовы сорить деньгами. Дни, когда люди думали «давайте просто продадим это русским втридорога», уже прошли. Зотимова считает, что «русские — не дураки». Она добавляет: «Они хорошие бизнесмены, которые не готовы переплачивать — они находятся в поисках реальных возможностей».
Такие возможности обычно подразумевают относительно невысокие расходы, и в отличие от громких многомиллионных приобретений олигархов такие сделки не выделяются из общей массы.
Копнем глубже
«Конечно, все эти сообщения о «трофейных» активах, громких именах и дорогих домах звучат очень волнительно и привлекают внимание аудитории, — считает Зотимова. — Однако это лишь то, что лежит на поверхности. Это не единственные средства, вкладываемые россиянами».
Чтобы понять реальное положение дел, нужно копнуть немного глубже. «Россияне по-тихому приобретают активы, позволяющие получать доходы, — продолжает она. — Просто об этом никто не говорит».
Тем не менее приобретение таких активов связано с определенными сложностями. Зотимова соглашается, что у россиян есть проблемы с репутацией.
«Мне приходится часто и долго объяснять, что не все россияне жулики», — говорит она, подчеркивая, что не работает с олигархами и «политически значимыми лицами».
Из-за дела Скрипалей теперь получить одобрение на сделку с российскими инвесторами будет сложно как никогда, особенно в свете заявлений Терезы Мэй о так называемых запросах о состоянии имущества неясного происхождения. Этот закон вступил в силу в январе и подразумевает, что по запросу суда владельцы имущества стоимостью выше 50 000 фунтов стерлингов должны объяснить его происхождение.
«Мои клиенты считают, что даже если их имущество приобретено на «чистые» деньги и им не о чем беспокоится, если они [правительство] хотят преследовать всех, то будут преследовать и их», — заявляет Зотимова.
«Они говорят что-то вроде: «Наверно, я лучше вложу деньги куда-то еще. Может, в Португалию или Кипр, где нет охоты на русских». И я их прекрасно понимаю».
Ухудшение политических отношений между Россией и Великобританией, а также растущая угроза дальнейших финансовых санкций отпугнет некоторых инвесторов, однако других это не остановит.
Покупательский рынок
Как гласит старая пословица: «кто не рискует, тот не пьет шампанского». Принимая во внимание слабое положение фунта стерлингов, сейчас в Великобритании есть множество возможностей для инвестиций. «Сейчас рынок можно назвать покупательским — инвесторы могут заключать выгодные сделки», — считает Зотимова.
Также на решения об инвестициях россиян влияют и другие факторы. Ушакова, специалист CBRE, называет этот процесс географической диверсификацией.
«Десять лет назад первой реакцией было вкладываться в Лондон, — говорит она. — На втором месте была Германия. Великобритания все так же привлекает внимание, но сейчас это не единственная цель».
Того же мнения придерживается и специалист Tranio, Качмазов, который утверждает, что многие его клиенты уже рассматривают Германию как более привлекательное место для инвестиций, чем Великобритания. В прошлом году Tranio опубликовали доклад, в котором они предположили, что ключевым фактором для покупателей европейской недвижимости из России является политическая и экономическая стабильность.
«Поэтому русские любят Германию, — говорит Качмазов. — Цены намного ниже, а доходы более стабильные».
Несмотря на растущую популярность Германии, агенты по недвижимости считают, что россияне все еще находят лондонский рынок привлекательным. «Лондон остается надежной гаванью. Русские считают его бизнес-столицей Европы, — утверждает Ушакова. — Просто сейчас они играют очень осторожно».
Несмотря на все разговоры об очевидной эволюции российских инвесторов в недвижимость, журналистам—участникам клептотура намного интереснее было слушать о развратности олигархов, которые воспользовались теми, кого Крист Брайант назвал «мягким подбрюшьем английского общества», переплачивая за британскую недвижимость, чтобы вывести деньги из России.
Однако в конце экскурсии Владимир Ашурков подчеркивает: «Россия — это не только олигархи. Во главе российского государства находится небольшая группа коррумпированных элит, но большинство россиян хотят того же, что и все остальные — меньше коррупции и выгодные сделки».
И это именно то, чего хочет новое поколение российских инвесторов.
Читайте оригинальную версию здесь: Property Week