Многие события, которые мы переживаем в 2022 году беспрецедентны во всех смыслах: политическом, социальном, экономическом. Мировую экономику штормит. Как это повлияет на британский рынок недвижимости? Делимся своими мыслями в этой статье.
В последние месяцы мы наблюдаем в мире разворачивающийся инфляционный шок, который возник из-за комбинации нескольких факторов:
- Слом международных логистических цепочек, вызванный Ковидом-19 и несинхронизированными антиковидными мерами разных стран. Он усугубился и наложился на внутренние проблемы производства в Китае.
- Рост цен на углеводороды и другие ресурсы вследствие военных действий в Украине.
- Вливание денег в экономику для поддержки населения во время пандемии. Банк Англии, Федеральный резерв США, Европейский центральный банк снизили процентные ставки до рекордного за всю историю уровня, а правительства напрямую раздавали деньги населению, наращивая государственный долг.
В Великобритании добавился еще один фактор – Брекзит. Как результат, годовая инфляция (выражаемая индексом потребительских цен) в июне достигла здесь невиданного с 1989 года значения в 9.4% и оказалась самой высокой среди стран G7.
Опасность инфляции состоит в том, что она может стать самоусиливающейся и сохраниться даже если исчезли исходные факторы, которые ее запустили. Если экономика основана на услугах (а 75% британской экономики – это услуги, включая финансовые), то основным составляющим роста цен являются зарплаты. Инфляционные ожидания приводят к росту заработной платы, который порождает рост себестоимости, который приводит к росту цен и так далее по кругу.
Значит ли это, что инфляцию невозможно остановить? Не совсем. Действия людей в ожидании рецессии оказывают саморегулирующее воздействие на инфляцию. Они начинают меньше брать в долг и меньше тратить. Падает покупательная возможность, снижается спрос. С одной стороны, все это само по себе приводит к рецессии, с другой – снижает инфляцию и тем самым уменьшает масштаб грядущего падения экономики. Товарные рынки, предвидя снижение спроса, заранее корректируют цены. Это мы наблюдаем и в текущем цикле: в июле цены на сырье на мировых рынках, которые зашкаливали начиная с марта, снизились до уровня февраля 2022 года. Цена на нефть марки Брент в июле впервые с февраля опустилась до $95/баррель.
Как это всё влияет на цены на недвижимость?
Сочетание высокой инфляции и рецессии называют стагфляцией. Экономисты уже сталкивались с ней в 70-х и 80-х годах 20-го века, и, в общем, понимают, как с ней обращаться. Первое, что делают центральные банки, чтобы обуздать инфляцию, – поднимают процентные ставки. Банк Англии в июне повысил свою базовую ставку для банков до 1.25%. А банки, в свою очередь, повышают ипотечные ставки для населения. В Великобритании ипотечная ставка обычно фиксируется на срок не более 2-5 лет, а затем либо меняется на новую через перекредитование, либо становится плавующей. Поэтому в отличие от США, где процент по ипотеке обычно сохраняется в течение всего срока действия кредита, британцы более уязвимы к поднятию ставок. Это относительно быстро сказывается на размере ежемесячных выплат и напрямую снижает спрос на недвижимость. Уменьшение спроса ведет к замедлению роста или снижению цен.
Но все же замедление роста цен или снижение? Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к рынку труда. Со времен 70-х годов прошлого века было всего три случая, когда цены на жилье в Великобритании падали (в 1982, 1991-1993 и 2008-2009 гг.). И в каждом из этих случаев наблюдался всплеск безработицы. В отсутствии источника дохода люди больше не могли выплачивать ипотеку и были вынуждены продавать дома. Эти периоды также соответствовали периодам рецессии в британской экономике. Сейчас же безработица в Великобритании всего 3.8% – самая невысокая за последние 45 лет. В этом году она снизилась до уровня до пандемии, а число открытых вакансий, наоборот, выросло и достигло рекордного 1,3 миллиона. Так что, если считать высокую безработицу предиктором падения цен на недвижимость, то сейчас ценам ничего не грозит.
Помимо этого, падение цен на недвижимость обычно является следствием рецессии. Рецессией называется состояние экономики, когда она сокращается в течение двух последовательных кварталов. В Великобритании пока ее признаков нет. В июне вышли данные о неожиданном падении британского ВВП в марте и апреле, и многие эксперты заговорили о том, что рецессия уже на пороге. Но с тех пор Национальная служба статистики скорректировала свои цифры – так, что падение было в феврале (на 0.1%) и в апреле (на 0.2%), но в мае ВВП опять вырос на 0.5%. С этой точки зрения предпосылок для скорого резкого падения цен на недвижимость также не наблюдается. И даже в периоды рецессий цены на недвижимость в Великобритании падали максимум на три года, а затем снова продолжали путь вверх.
Главный ответ на вопрос, почему рост цен сохраняется и сохранялся в течение последних десятилетий, состоит в дисбалансе спроса и предложения. Мы продолжаем наблюдать дефицит качественных объектов на рынке, и несмотря на рост строительства в последние годы, признаков его скорого снижения нет. По данным Zoopla, в мае число желающих купить дома и квартиры было на 61% больше, чем в среднем за последние пять лет, а объектов для продажи – на 37% меньше. Даже в случае рецессии цены на недвижимость не обязаны падать: во время рецессии снижается промышленное производство и строительство, а это, в свою очередь, поддерживает дефицит предложения.
Подводя итог, мы ожидаем скорее замедления роста цен, но не снижения. В условиях высокой инфляции не существует хороших решений по преумножению капитала. Фондовый рынок падает, деньги, хранящиеся “под матрасом” съедаются инфляцией. Вложение в недвижимость остается чуть ли не единственным способом сохранить накопления. Особенно остро этот вопрос стоит для тех, кто арендует жилье: стоимость аренды в Лондоне в этом году выросла еще больше, чем инфляция. Поэтому мы советуем своим клиентам не откладывать приобретение жилья в надежде на скорое падение цен. Если ваши жизненные обстоятельства требуют расширения, переезда или отказа от аренды в пользу владения недвижимости, действуйте и двигайтесь к своей цели по намеченному ранее плану.
Опубликовано 18 июля 2022
Другие новости: